Коттеджи популярнее элитных ЖК. Местные нюансы: огородные небоскребы

Курорты Краснодарского края: Геленджик. Строящиеся и готовые комплексы по цене от 30 тысяч руб. за метр. Коттеджи популярнее элитных ЖК. Местные нюансы: огородные небоскребы

Геленджик – один из популярнейших курортов черноморского побережья России, где в последние годы идет оживленное строительство новых жилых и коммерческих объектов.

Большинство покупателей приобретают престижную курортную недвижимость «для себя», «для жизни». Доля инвесторов в регионе небольшая, так как цены на объектах уже и так довольно высоки. Хотя эксперты рынка недвижимости на ситуацию смотрят более оптимистично, так как считают, что в Геленджике в будущем появится потенциал для роста цен.

Популярность Геленджика и у посетителей курорта, и у покупателей недвижимости значительно выросла после открытия местного аэропорта в 2010 году. Теперь дорога из Москвы на побережье Черного моря по времени (от 2 до 2,5 часов) стала даже короче чем на дачу в Подмосковье. Гораздо быстрее на курорт попадают и жители других регионов. При этом и сам город сравнительно невелик, за полчаса можно добраться пешком от любой точки до моря. А развитая инфраструктура Геленджика приближается к европейским стандартам.

Застройщики ориентируются на экономкласс
Объемы жилищного строительства в Геленджике небольшие. «Сектор нового массового строительства Геленджика оценивается в 400 тыс. кв. м, - говорит Владислав Исаев, руководитель пресс-службы ИХ «ФИНАМ». - В общем объеме на долю низкого ценового сегмента приходится около 60-70%, а треть рынка примерно поровну делят проекты элитного и бизнес-класса». По подсчетам Юрия Панькова, старшего оценщика офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ, в 2012 году в Геленджике введено в эксплуатацию чуть более 100 000 кв. м жилья, что в разы меньше показателей соседней Анапы. В 2013 году планируется ввод до 150 000 кв.м. «Однако при ежегодном выполнении плана не более чем на 3/4, в ближайшие 3-5 лет Геленджик не сможет опередить Анапу в темпах строительства», - делает вывод эксперт.

По подсчетам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», до 80% от общего числа застройщиков, работающих в Геленджике – физические лица, которые ведут локальные стройки. Они называют свои объекты жилыми комплексами, делают сайты-визитки, визуализацию, дают рекламу, то есть создают красивый, презентабельный образ новостройки. При этом обратной стороной медали являются земли под строительство в категории ИЖС, отсутствие разрешений на строительство, подключение дома к городским коммуникациям.

Михаил Артамонов, руководитель отдела маркетинга агентства недвижимости «АРСЕНАЛ», также подтвердил, что до сих пор большинство объектов, где предлагаются квартиры в Геленджике – незаконные проекты самостроя, так называемые «огородные небоскребы».

«Компаний-застройщиков, работающих по ФЗ-№214 в городе всего десять, - уточнил эксперт, - но если учесть, что год назад их не было и пяти, то это явно положительная тенденция, развитию которой городу нужно уделять первостепенное значение».

Ориентир по бюджету
Цены на недвижимость на курорте Краснодарского края – важное условие для заключения сделки. Но в Геленджике разброс цен достаточно велик, в зависимости от класса его объекта, его готовности, а также статуса продавца. Как уточнила Дарья Ковалевская, исполнительный директор MACON Realty Group, на сегодня основой первичного рынка малоэтажного жилищного строительства в Геленджике является эконом- и средний классы, который занимают около 65% от общего объема предложения. Что касается цен, то вполне логично, что девелопер, реализующий проект по закону об участии в долевом строительстве (№ ФЗ-214), назначает более высокую цену по сравнению с частным застройщиком.

По данным Swiss Appraisal, цены на городскую недвижимость практически те же, что и в Анапе – в среднем 50 тыс. руб. за 1 кв.м в городе и более 100 тыс. руб. на прибрежных территориях. В MACON Realty подсчитали, что средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом- и среднем классах составляет около 45 тыс. руб., в бизнес-классе – около 83 тыс. руб., в элитном – около 120 тыс. руб.

В ФСК «Лидер» определили, что общая стоимость объекта в Геленджике сегодня начинается от 1,3 млн. рублей. Именно за такую цену выставлена однокомнатная квартира площадью 30 кв.м. в ЖК «Столичный квартал». В отличие от остальных новостроек Геленджика ЖК «Столичный квартал» реализуется по принципу комплексного освоения территории, это будет не единичный дом-новостройка, а микрорайон в едином архитектурном стиле. Цены на элитные апартаменты начинаются от 5,1 млн. рублей в проекте «Сады морей» и от 5,7 млн. рублей в «Акватории».

Впрочем, большинство жилых комплексов Геленджика, позиционирующих себя как «элитные» на самом деле, по мнению специалистов, таковыми не являются. Об этом, в частности, говорят, результаты масштабного исследования, которое провела компания SESEGAR. Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании сообщила нам, что аналитики обнаружили лишь три три жилых комплекса, которые можно включить в группу премиального жилья. Из них всего два жилых комплекса - ЖК «Акватория» и ЖК «Сады морей» находятся в непосредственной близости от моря – на расстоянии 50 метров, причем только ЖК «Сады морей» имеют собственный оборудованный пляж.

Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), отмечает ряд других специфических местных особенностей. Частные застройщики зачастую выставляют здесь цены, не оглядываясь на тенденции рынка. В одном проекте они явно завышены и основываются лишь на личных амбициях застройщика, в другом все квартиры застройщик продает по одной цене, хотя давно сложилась практика, что с повышением этажности повышается и стоимость квадратного метра.

Интересные предложения
За последние годы (с 2006-го) объем жилья в Геленджике возрос более чем в 4,5 раз. По мнению Дарьи Ковалевской (MACON Realty), тому есть несколько причин: активное развитие сегмента «частных» застройщиков и начало реализации нескольких комплексных проектов (например, микрорайона «Северный» компании ЗАО «Кубанская марка», «Столичный квартал», «Азимут» и т.д.) в экономклассе, а также выход новых объектов в бизнес- и элитном классах.

Сегодня, по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, цены на рынке первичной недвижимости города возросли в среднем на 5-7%. Среди объектов, сданных в начале 2013 года Юрий Паньков (Swiss Appraisal) выдел жилой комплекс на Чернышевского, 35 (50 тыс. руб. за 1 кв.м) и «Европейский» (от 30 тыс. руб. за 1 кв.м). Чуть позже были сданы «Акватория» (75 000 тыс. руб. за 1 кв.м) и «Легенда» (40 тыс. руб. за 1 кв.м). При этом до конца года планируется завершение ряда проектов жилой недвижимости – «Радуга», «Кристалл» и «Приморский» - 50 тыс. руб. за 1 кв.м, «ГрандЪ», «Маяк», «Гармония», «Под соснами», «Семейный», «Южный квартал» - 40 тыс. руб. за 1 кв.м,. В 2014 году планируется завершить и ввести в эксплуатацию «Лазурит» и «Южная звезда».
Михаил Артамонов («АРСЕНАЛ») выделил ЖК «Гармония» - новый двухсекционный девятиэтажный многоквартирный дом с современными лифтами, подземным паркингом на 32 машиноместа, тренажерным залом и офисными помещениями жилой комплекс комфорт-класса. ЖК расположен в давно сложившемся уютном, престижном и тихом районе в центральной части Геленджика на ул. Кленовая, 21. Объект успешно достраивается, сдача его ожидается уже в сентябре 2013-го г. В ЖК «Гармония» предусмотрено: 52 двухкомнатные квартиры от 47,5 до 64,5 кв.м. и 25 трехкомнатных квартир от 98,6 до 113,4 кв.м. Все квартиры оснащены индивидуальной системой отопления с газовыми двухконтурными котлами. Квартиры продаются в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». Возможна ипотека: кредиты предлагает Сбербанке России, банк «Уралсиб» и другие. Сейчас подходит к концу срок действия уникальной акции – несколько просторных видовых 3-комнатных квартир в ЖК можно приобрести по почти невероятной цене – 45 тыс. руб. за кв. м. Машиноместо обойдется от 600 тыс. руб.

Коттеджный загород
«Загородный сегмент гораздо более популярен, чем квартиры, особенно большую конкуренцию они составляют элитным жилым комплексам в черте города», - говорит Дарья Пичугина, аналитик Инвесткафе. На коттеджные поселки приходится порядка 30-40% спроса, примерно столько же - на таунхаусы, 10% спроса приходится на виллы.

На территории Геленджика и окрестностей, по подсчетам Дарьи Ковалевской (MACON Realty), расположено 11 строящихся и существующих коттеджных поселков. Но в Геленджике, в отличие от Анапы есть коттеджные поселки с развитой инфраструктурой. Например - проект КП «Торик». В поселке есть свой ТРЦ (супермаркет, детский игровой клуб, аптека, ресторан), собственная набережная и пляжная зона. Стоимость недвижимости в таком поселке варьируется от 28 до 33 млн. рублей.
В другом проекте - на территории KEMPINSKI HOTEL GELENDZHIK располагается всего 9 коттеджей стоимостью 63 млн. рублей каждый. Здесь охраняемая территория, СПА-центр, несколько ресторанов, фитнес-центр, открытый и закрытый бассейны.

Юрий Паньков (Swiss Appraisal) среди организованных поселков в Геленджике выделил два – «Династия», сданный в конце 2008 г., в районе аквапарка «Бегемот» и «Грин Вуд», ввод которого состоялся во второй половине 2012 года. Средняя цена – 50 тыс. руб. за кв.м. По данным эксперта, наибольшее число предложений на рынке загородного жилья представлено в следующих районах: Голубая бухта (от 30 тыс. руб. за 1 кв.м), Магилат (от 40 тыс. руб. за 1 кв.м), сам Геленджик (от 70 до 100 тыс. руб. за 1 кв.м в зависимости от района и удалённости от береговой линии).

Вложение в будущий рост
У экспертов нет однозначного мнения о перспективах рынка недвижимости Геленджика. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), считает, что если город продолжит параллельное развитие жилой и инфраструктурной недвижимости, то он будет первым, на который обращают внимание потенциальные покупатели курортной недвижимости. А вот Дарья Пичугина (Инвесткафе) полагает, желающих приобрести квартиру на юге России постепенно будет становиться меньше, так как большинство из тех, кто мог себе это позволить и хотел сделать такое приобретение, уже его сделали.

Тенденции